警惕！買(mǎi)房“0首付”有鬼！監管部門(mén)已出手

     “0首付、拎包入住”是蘇州市某樓盤(pán)打出的促銷(xiāo)廣告。今年以來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商為盡快出清庫存增加回款，喊出以“0首付”“送首付”“你買(mǎi)房我還貸”為噱頭的營(yíng)銷(xiāo)口號。

 

記者調研發(fā)現，所謂“0首付”并非不需要購房者支付首付款，而是開(kāi)發(fā)商采取做高合同價(jià)格，或提供墊付資金等手段“幫助”購房者融資支付首付款。業(yè)內人士指出，此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)方式和操作手段看似為消費者提供便利，但實(shí)際上增加了消費者的負債成本，且涉嫌虛假宣傳和違規貸款，加大了購房者的資金風(fēng)險和信用風(fēng)險。

“0首付”藏貓膩

日前，蘇州市某樓盤(pán)打出“0首付、拎包入住”的廣告。在記者調查中，該樓盤(pán)售樓處多名工作人員主動(dòng)向記者營(yíng)銷(xiāo)“0首付”的活動(dòng)“亮點(diǎn)”。

圖片來(lái)源：售樓處工作人員提供

 

記者了解到，該樓盤(pán)工作人員所謂的“0首付”，并非不需要支付首付款，而是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費類(lèi)貸款獲取資金支付首付款。

 

具體而言，該樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理向記者舉例說(shuō)明：“例如，房子的實(shí)際價(jià)款為100萬(wàn)元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬(wàn)元，貸款為70萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商可以為購房者做高合同價(jià)，將合同價(jià)提高至140萬(wàn)元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬(wàn)元，實(shí)際支付中，首付款僅為2萬(wàn)元。而對于這部分首付款，購房者還可通過(guò)申請‘裝修貸’來(lái)進(jìn)行覆蓋。”

 

面對購房者對虛假合同的擔憂(yōu)，銷(xiāo)售人員還說(shuō)，“可以簽訂兩份合同，一份以實(shí)際房?jì)r(jià)簽訂，是購房者的真實(shí)購房?jì)r(jià)格，并開(kāi)立發(fā)票；另一份以較高房?jì)r(jià)簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時(shí)提供的證明材料。”

 

值得注意的是，今年以來(lái)，“0首付0月供”“送首付”等廣告在部分地區出現。開(kāi)發(fā)商通過(guò)為購房者提供首付款融資等方式來(lái)實(shí)現所謂“0首付”。例如，允許購房者分期支付首付、開(kāi)發(fā)商或第三方墊資機構為購房者墊資支付首付款和月供等。目前，記者了解到部分樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)已被叫停，相關(guān)宣傳已經(jīng)刪除或終止。

增加成本和風(fēng)險

多位業(yè)內人士指出，“0首付”的暗箱操作，與監管政策相違背，涉嫌違法違規，早已被明令禁止。

 

從廣告宣傳的角度來(lái)看，根據相關(guān)規定，相關(guān)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準確，不得欺騙、誤導消費者。而“0首付”“0月供”等廣告內容與實(shí)際情況不符，涉嫌虛假宣傳，欺詐消費者。

 

從購房成本來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“支招”降低首付的方式，表面上在短期內可緩解購房者資金周轉壓力，但實(shí)際上可能擴大負債金額，形成新的貸款成本。

 

河北厚諾律師事務(wù)所律師雷家茂說(shuō)，購房者若通過(guò)貸款、分期付款、機構墊資等方式支付首付款，一般需支付借款利息、服務(wù)費等多項費用，使實(shí)際購房綜合成本增加。

 

此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質(zhì)上是違規的，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風(fēng)險和信用風(fēng)險。

 

“首付款是購房者對自身購房能力、還貸能力的證明，需使用自有資金支付。銀行在貸前審批時(shí)，會(huì )通過(guò)跨行系統對首付資金來(lái)源進(jìn)行核查，如果發(fā)現首付款為貸款周轉資金，那么很有可能拒絕批貸。”工商銀行蘇州地區某貸款經(jīng)理向記者表示。

 

“簽訂虛假合同是違法行為。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，“一方面違反了商品房銷(xiāo)售的相關(guān)規定，沒(méi)有如實(shí)備案；另一方面實(shí)際上是通過(guò)這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規定，涉嫌騙貸。一經(jīng)發(fā)現，銀行不會(huì )進(jìn)行放貸，即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì )直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

 

雷家茂也表示，若購房者提供虛假、偽造資料聯(lián)合開(kāi)發(fā)商做高房?jì)r(jià)提高銀行貸款額度，情節嚴重的，則涉嫌騙取貸款詐騙罪，可能會(huì )被追究刑事責任。

監管部門(mén)已出手

針對相關(guān)違規操作，監管部門(mén)早已出臺舉措。

 

根據相關(guān)規定，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴禁房地產(chǎn)中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴禁個(gè)人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

 

此外，多位業(yè)內人士提醒，購房者應增強風(fēng)險意識并了解相關(guān)法律規定，不輕信開(kāi)發(fā)商的誘人宣傳，學(xué)會(huì )辨識不實(shí)宣傳，并依法依規辦理房貸業(yè)務(wù)。若在購房過(guò)程中權利被侵犯，應盡快依法維權，向市場(chǎng)監督管理部門(mén)、住建部門(mén)投訴舉報等。消費者要根據自身的財務(wù)狀況作出理性選擇，避免因無(wú)力還貸引發(fā)信用危機，甚至陷入違法泥潭。

 

對于房企而言，應該合法合規開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)工作，堅守法律底線(xiàn)，不能以欺騙甚至欺詐的方式?jīng)_業(yè)績(jì)回籠資金。

 

來(lái)源：中國證券報（石詩(shī)語(yǔ)）