“零首付”“負首付”買(mǎi)房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險？
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買(mǎi)房不僅不用出首付款
甚至還能“套現”？
“首付負1萬(wàn)元！沒(méi)錯，不需要首付還能再拿1萬(wàn)元。”近日，在部分社交平臺上，記者看到了一些類(lèi)似的中介銷(xiāo)售廣告。例如，廣東深圳某房產(chǎn)中介接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示：“房子評估價(jià)570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣(mài)，賣(mài)520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買(mǎi)這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。”
買(mǎi)房子貸款不僅不用出首付款，甚至還能提前拿到一些錢(qián)“套現”。
廣州市荔灣區一名房產(chǎn)中介王先生告訴記者，如果客戶(hù)提出貸款套現的要求，中介可以協(xié)助辦理。“這個(gè)是超貸，網(wǎng)簽報高價(jià)。房貸的話(huà)也可以買(mǎi)一些零首付，做評估拉高價(jià)格，然后就可以貸出來(lái)了。”王先生坦言，做法雖然可行，但存在業(yè)主是否配合的不確定性。而且，業(yè)主配合的原因可能是房屋本身有瑕疵。
02
“負首付”方式從何而來(lái)？
根據業(yè)內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類(lèi)似，一是開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。如果開(kāi)發(fā)商返還的資金超過(guò)首付款，或銀行貸款金額超過(guò)房產(chǎn)原價(jià)，“負首付”就“實(shí)現”了。
湖南金州律師事務(wù)所高級合伙人、律師邢鑫表示，所謂“負首付”與“零首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營(yíng)貸的力量。
邢鑫介紹，所謂負首付或低首付等方式，實(shí)際上是中介機構或開(kāi)發(fā)商先替購房者墊付資金，再把購房者“包裝”成小微企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，以此身份向銀行申請利率更低的經(jīng)營(yíng)性貸款、消費貸款。等貸款發(fā)放下來(lái)，購房者再拿貸款償還中介機構或開(kāi)發(fā)商的墊付資金。同時(shí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格向銀行申請更高的貸款金額，以實(shí)現促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的目的。
03
“負首付”“零首付”存在諸多風(fēng)險
購房者需謹慎對待
有專(zhuān)家分析表示，樓市中所謂的部分“負首付”“零首付”方案，促銷(xiāo)宣傳都有不少套路，很多屬于虛假宣傳，看起來(lái)似乎是幫購房人緩解了壓力，但實(shí)際上往往會(huì )伴隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規行為，同時(shí)還可能違反按揭貸款的相關(guān)規定。
專(zhuān)家指出，零首付購房也好，房貸轉經(jīng)營(yíng)貸也罷，這只是換湯不換藥，本質(zhì)都是違規套取、使用信貸資金。
中介王先生也坦言，如此操作的確將會(huì )帶來(lái)較大的風(fēng)險，他并不建議客戶(hù)超貸。“你貸600萬(wàn)，這600萬(wàn)的利息你還是全部要還的，風(fēng)險挺大的。”
日前，惠州市惠陽(yáng)區住建局也印發(fā)通知，將在全區范圍嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規銷(xiāo)售行為。
邢鑫律師提醒，購房者在購房過(guò)程中需提高對地產(chǎn)銷(xiāo)售話(huà)術(shù)、銀行貸款策略的辨別能力，對購房策略、合同條款充分調查研讀，尤其注意確認付款的主體、時(shí)間和違約責任的內容，根據自身實(shí)際情況綜合判斷后量力而行。
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